«Только китайцам жить»
Фото: Александр Молчанов

Фото: Александр Молчанов

В Челябинске начали проводить капремонт старых домов, чтобы построить на них мансарды

Хрущевку на улице Яблочкина, 16 в Челябинске надстроили — в мансарде сделали 22 квартиры. За счет этого провели ремонт здания. 17 июня туда приезжала делегация чиновников во главе с сити-менеджером Сергеем Давыдовым. Городское руководство захотело посмотреть, что вышло из строительства.

Заказчиком возведения надстройки выступила компания «МЖКО» — специализированная организация, оказывающая услуги по эксплуатации и содержанию жилой и нежилой недвижимости. Именно она, прежде чем начать строительство мансарды, провела за свой счет капитальный ремонт в доме.

В рамках капремонта заменили все трубы, модернизировали систему отопления — добавили возможность регулирования температуры, установили пластиковые стеклопакеты, общедомовые и индивидуальные счетчики расхода энергоносителей, заменили электропроводку, реконструировали подвал, отремонтировали лестничные клетки и входные группы домов, остеклили балконы, отремонтировали фасад, цоколь и отмостки, установили домофон, сообщает пресс-служба городской администрации. При реконструкции применены энергосберегающие технологии, которые помогают сэкономить на платежах за тепло и горячую воду до 30%.

Впервые мансарду в многоквартирном доме сделали примерно 10 лет назад в Ленинском районе Челябинска. Тогда воплощение идеи оказалось не слишком удачным, рассказал РП руководитель проекта по реконструкции жилых домов компании «МЖКО» Лев Бульман:

– У меня самого денег нет, так что постоянно искал инвестора под этот проект. В Ленинском районе мы сделали конструктивные ошибки — там были мостики холода, кроме того, профиль, из которого возводилась мансарда, не очень подходил для этих целей. В дальнейшем я учел эти ошибки, когда аналогичный проект реализовывался в городах области, Миассе и Чебаркуле. В Челябинске идея витала все эти годы: в основном дома здесь старые, больше 50 лет, стоят без капремонта, потому что денег на него нет. В доме на Яблочкина капитальный ремонт обошелся в 8,7 млн. Чтобы собственникам скопить такую сумму, понадобилось бы 45 лет, причем без инфляции.

Механизм реализации таких проектов прописан в главе 6 Жилищного кодекса РФ, напоминает Бульман. Собственники помещений дома на общем собрании должны решить, проводить ли им реконструкцию и капитальный ремонт. В случае положительного решения застройщик с помощью специализированной экспертной организации проводит проверку технического состояния здания — можно ли надстраивать на нем мансарду. Затем передает результаты в Госэкспертизу. А городские власти должны выдать два документа, необходимых для запуска проекта: градостроительный и кадастровый планы.

– По закону эти два разрешения выдаются в течение месяца, — рассказывает Лев Бульман. — Но нас «мурыжили» полтора года. А все потому что одну и ту же фразу в градостроительном кодексе можно прочитать по-разному. Одно дело, если реконструкция, к примеру, подразумевает снос 3-этажного дома и строительство 25-этажного. В нашем же случае добавляется всего лишь порядка 20 квартир. Но нас отправляют: согласуйте с Копейском, он пусть согласует с Абхазией, Абхазия пусть позвонит Обаме, а после этого мы разрешим вам надстроить мансардный этаж.

– Формально сотрудники администрации правы, они действовали в рамках закона, — сказал Сергей Давыдов. — Но по факту, полтора года на получение разрешительных документов — это безобразие. Сегодня договорились, что замглавы города по градостроительству Виталий Передерий возглавит рабочую группу, которая в течение двух недель предложит варианты ускорения получения документов для «МЖКО». Сейчас они работают с домами на улице Блюхера, 83 и улице Белорецкая, 68 в Советском районе города. Экспертиза там уже проведена. Со своей стороны мы сделаем все возможное для ускорения оформления разрешительных документов и очень надеемся, что люди поверят в возможность превращения их старого жилья аварийного в симпатичные и удобные для жизни объекты.

Недоверие жильцов — еще одна проблема. Многие из обитателей дома на Яблочкина сначала не хотели реконструкции. Как говорит Лев Бульман, пришлось убеждать почти всех: объяснять, что сначала будет ремонт, и только потом — мансарды. Сейчас сюда отправляют сомневающихся жильцов других домов, чтобы они сами посмотрели, как и что тут сделано, и поговорили с собственниками квартир.

Хозяйка одной из них Галина Шахматова называет свой новый балкон «шедевром»:

– Мне все нравится. Поменяли трубы, окна. Балкон — шедевр, новый и большой! Очень довольна, что подвал очистили, очень много хлама там было. Покрасили фасад, такая красота получилась. Приходят гости — всем очень нравится. Внучка фотографии отправляла иногородним родственникам — те тоже в восторге. Конечно, минусы есть. Если бы не было сада, куда можно было уйти, все это довольно мучительно, постоянная грязь. Многие были недовольны тем, что работы прерывались на неделю-другую из-за нехватки денег. Да и подготовительный период много времени занял, люди долго не соглашались, потом получение разрешений... Кстати, сами мансарды мне не нравятся. Не пошла бы туда, с моим ростом 1 метр 76, мне там тесно. Там только китайцам жить.

На двухуровневом мансардном этаже расположились 22 квартиры. По словам Льва Бульмана — 19 однотипных, по 48 метров, и еще три — по 70. Продано 17.

В одной из квартир удалось побывать корреспонденту РП. Из небольшой прихожей попадаешь на кухню, оставляя позади лестницу на второй уровень и вход в совмещенный санузел. Наверху два помещения: маленькая комната и что-то вроде крохотного кабинета. Здесь же — пожарный выход. Высота от пола до полка примерно 2 метра 20 см.

Лев Бульман обещает, что на следующих объектах будет пять типов планировки квартир. Кроме того, компания сделает выводы из своего первого опыта и сможет удешевить себестоимость, улучшить качество, а также технологию — чтобы по минимуму беспокоить жильцов, с торцов дома будут пристроены лестницы и лифты для рабочих.

– Больше никто в Челябинске мансардным строительством не занимается. Надо быть упрямым, как я, который 16 лет посвятил этому проекту, желая доказать, что можно делать капремонты, не обращаясь ни к Путину, ни к Медведеву. Только собственники должны этого захотеть, — говорит Бульман.

– А как на вашем объекте оказался сити-менеджер Сергей Давыдов?

– Никаких специальных усилий мы к этому не прилагали. Все получилось случайно. Кто-то из его референтов увидел наш проект и сообщил ему. Он захотел посмотреть.

Давыдов считает, что вполне реально облегчить процедуру выдачи разрешений на строительство таких мансард:

– Насильно заставить жителей в реконструкции невозможно. Если люди проголосуют, подобные проекты будут реализованы. Я уверен, что можно обойти формальности, не нарушая федеральный закон. Было бы желание, а у администрации оно есть. Кроме того, есть предложения по реконструкции и детских садов. Мы их обязательно рассмотрим. В такие мансарды можно перенести все служебные помещения, а на их месте открыть места для новых групп.

Теоретически схема ремонта домов за счет строительства мансард очень хороша, но на практике могут возникнуть проблемы, говорит директор челябинского агентства недвижимости «Инженер» Елена Калинина.

– От 40 до 43 тысяч стоит квадратный метр в хрущевках этого района, так что, цена на квартиры в мансардах на Яблочкина вполне адекватная, продать их можно легко. Вообще, очень хорошо, если эта идея получит дальнейшее воплощение, потому что дома старые, им требуется ремонт, но сто процентов будут большие проблемы с собственниками. Люди у нас консервативные, их крайне сложно подвигнуть на какие-то перемены. Вторая трудность — административный ресурс. И, кроме того, у меня есть сомнения, можно ли надстраивать хрущевки — ведь их возводили как временное жилье, вряд ли фундамент выдержит еще двухуровневую мансарду. Или же дом придется существенно укреплять, и проект получится дорогим, неликвидным. Еще один нюанс: шестой этаж без лифта — трудно будет продать такую квартиру.

Калинина считает более перспективным направлением строительство мансард на старых 4-5-этажных домах с хорошим фундаментом и стенам. «Эти квартиры должны быть небольшой площади, для среднего класса. Большие, дорогие спросом пользоваться не будут, потому что не выдержат конкуренции с элитным жильем», — говорит она.

Надстроить можно любой дом, но вопрос в цене, отмечает архитектор Наталья Кремянская. По ее словам, в городе очень много домов, которые способны выдержать мансарду, в том числе и хрущевки. Каждое здание необходимо оценивать отдельно. Но реконструкция некоторых домов может потребовать больших вложений, и уже инвестор должен решать, насколько целесообразен этот проект.

В Челябинске капитального ремонта требуют 5 тысяч 962 дома — именно такое число значится в постановлении правительства Челябинской области 21 мая «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области на 2014-2043 годы».

Согласно новому Жилищному кодексу РФ собственники помещений обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. С марта 2015 года в квитанциях на оплату услуг ЖКХ появится новая соответствующая графа, сообщила Татьяна Полянская, начальник отдела по работе со СМИ, пропаганде, обращениями граждан и юрлиц специализированной некоммерческой организации-фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области», созданного постановлением регионального правительства.

– Утвержденный на 2015 года ежемесячный тариф — 6,4 рублей за квадратный метр, — сказала Полянская. — До 11 ноября собственники должны провести общие собрания, на которых будут выбирать способ формирования фонда капремонта. Это может быть счет в коммерческом банке, или общий счет у Регионального оператора, или отдельный счет дома у Регионального оператора. Мы уже печатаем объявления, которые вывесим в каждом подъезде с разъяснениями новых правил.

Эту схему надо совершенствовать, считает руководитель челябинской общественной организации «Жилье и право» Владимир Деняев:

– Часть людей будет платить, часть — не будет, тем более очередь на капремонт растянута на 30 лет. Неизвестно, что будет через 30 лет. На форуме «Единой России», который был посвящен проблемам ЖКХ и прошел недавно в Челябинске, прозвучало предложение о привлечении кредитов: то есть, собственники берут в банке кредит, проводят капитальный ремонт, потом рассчитываются за него, а государство гасит проценты. Не надо никаких накоплений, ты платишь за то, что уже получил. Я думаю, именно такая модель и будет внедрена в дальнейшем.

Еще больше власти Далее в рубрике Еще больше властиВ Челябинске реформировали систему местного самоуправления Читайте в рубрике «Титульная страница» С Нового года мусор в России будет жить по-новомуСтанет ли в стране меньше отходов, и во что нам это обойдётся? С Нового года мусор в России будет жить по-новому

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Расширяйте круг интересов!
Мы пишем об истории, обороне, науке и многом другом. Подписывайтесь на «Русскую планету» в соцсетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»